今年北京高价学区房的泡沫正在被挤压在德胜，很多‘旧破小’小区的二手房挂牌单价比一年前下降了6%~8%，90%以上的房源都是挂牌价格的10%

小王是德胜学区一家中介门店的销售经理他向第一财经记者讲述了学区的现状

德胜学区，位于北京西城区，是全市小黄牛和中黄牛最集中的地区之一最火热的时候，学区房老破小曾出现挂牌价突破22万元/平方米，房东一夜追涨200万等奇观，被视为北京学区房的价格天花板

但从去年开始，被视为北京教育高地的东西海开始严格执行多校划片政策紧接着，德胜等热点学区房二手房市场急转直下

多校划片打破了房子和学区的对应关系，意味着学区对口名校的确定性降低2021年，2022年，正值北京市适龄儿童入学高峰期这两年，买了海淀中关村第三小学，翠微小学，西城玉祥小学，实验二小，东城史家实验小学等一流学校的家庭中，有不少孩子转到了学区内的普通小学在西城德胜，月坛，东城和平里等热点学区，存在新购家庭适龄子女转出片区的现象

2022年9月秋季开学后，北京各地区将开展教师交流轮岗有专家认为，此次教育改革的不断深化，将进一步淡化名校的概念，动摇顶级学区的价值

但在多位受访的家长和房产中介看来，伴随着区域内教育资源均等化水平的提高，学校生源差距的缩小，名校信仰将被打破，东西海学区的房价也将出现削峰填谷但泡沫破灭后，只要优质教育资源的供需矛盾依然存在，东西海的学区房价格整体上还会继续温和上涨

德胜的交易减半

2016 ~2018年是德胜学区最热的时候。

据小王回忆，当时海淀区已实行多校划片政策，即2019年1月1日后，新购家庭不再对应固定小学，西城区继续在单校划片当时叠加德胜学区和周边学区的教学质量差别很大，德胜的老破小特别受欢迎高峰时德胜学区二手房年成交量可达2000套

但是黄金时代已经过去了从去年7月到今年7月，德胜学区房只卖了600套小王说

在滞销的同时，房价也有所下降德胜一区是玉祥小学有名的老破小小区，是牛小的对口单位第一财经27日在Ke Holdings Inc. APP上搜索发现，该小区一套两居室，建于1984年，朝南，面积约57平方米在售单价约14.7万元/平方米，总价约843万元这套房子被科控股公司APP列为德胜门热搜房榜榜首，但挂牌近3个月，仍未成交

德胜一家连锁店的房产中介告诉第一财经，去年6月，这个小区一套40平米的一居室，挂牌价860万，成交时溢价几十万当时按照这个套房源的单价，已经超过金融街的一些房子了但7月份后，该小区市场暴跌，类似旧破小的成交总价降至600多万元，相当于比一个月前缩水200多万元

在房价下跌的过程中，购房者还有讨价还价的空间根据房产中介提供的德胜学区房过去一年的月度成交记录，从去年7月份开始，90%的二手房都是以低于挂牌价的价格成交的其中，房龄较新的小区，如阳光风景，购房者议价空间较小，对于老小来说，一套房的成交价大致比挂牌价低10到40万元其中，在李德生区，成交价比挂牌价低80万元

一年时间里，德胜学区房二手房的成交价格波动了很多次截止到这个月，学区房所谓的‘老破小’大概涨到了700万左右，但总体来说还是在下降房产中介说

回顾2019年以来德胜学区房二手房市场，2021年7月是市场由热转冷的关键节点这一变化的背后，是一项被西城家长称为7·31的多校划片新政

根据西城区教委发布的《西城区2020年义务教育实施意见》，在西城区已购房并取得房屋产权证的适龄儿童，2020年7月31日后报考小学的，不再在相应学校就读，全部采用多校划片方式在本学区或相邻学区入学。

但是，7·31新政真正生效是从去年开始的。

2021年，在德胜，月坛，金融街，白涛，什刹海，展览路等西城学区，7·31新政前在西城区购房并取得房屋产权证的家庭，其子女因匹配小学名额已满，被分配到本学区其他小学就读至于德胜，月坛等热门学区房，很多在7·31后拿到西城区房产的家庭，都面临着转出该区的窘境

在西城区今年的录取过程中，上述情况还会重演。

生源的转移与适龄儿童数量和学位数量有关。

日前，北京在全市实施普遍二孩政策，新增出生人口增多2017年，北京市新增出生人口17.13万人，为新中国成立以来最高直到2020年，这种趋势才开始明显下降也就是说，未来三年，北京适龄儿童数量仍处于高位

此外，德胜高房价时期购房者众多，这意味着在西城区六年一个学位的大背景下，短时间内有子女入学需求的准西城家长也面临着学区学位被大量占用的局面。

一位打算在西城买房的家长告诉记者，在家长中，有很多是前两年买了新房，今年给孩子入学的德胜家长的抱怨他们在房票上多花了几百万元才得到和其他区家庭一样的结果，他们还将承担购买的旧破小开始贬值的风险和跨学区租房的压力

据第一财经研究，近一年来，金德悦等学区房老小成交量大幅下降，海淀万柳蜂鸟家园，普惠李楠等纯粹用于占坑的小户型房源，甚至降价也无人问津。

不过，也有家长告诉记者，在东西海中，除了之前老破小的高溢价价格回归理性外，行政区二手学区房整体价格并未松动父母更有可能调整他们在该地区的选择我孩子2024上学，德胜学区房不敢降价买我打听了周边新街口学区房，这学期房价涨了20%一位准西城家长说

不过，2025年后仅有学位需求的受访家庭均表示，未来几年，教育改革政策和校际间教育质量的变化仍面临不确定性，热点学区房二手房价可能继续下探所以，他们会选择观望一段时间

顶级学区的溢出效应正在显现。

第一财经注意到，在德胜学区的很多中介门店，房产中介的销售心态和说话技巧都发生了变化。

比如中介普遍更关注2025年以后有学位需求的家庭那个时候，德胜的学位应该够了，至少不太可能离开那个地区先买房，分配有优势

如果家里最近1~3年着急买房，德胜的中介会直言基本没希望报读学区房，然后开始卖周边学区房的二手房其中新街口是最值得推荐的学区

也有中介表示，剔除学区房属性，新街口的地理位置比德胜好，部分房屋楼龄相对较新，保值空间比德胜的旧破小更大。

受德胜学区房溢出效应影响，新街口是近一年来西城二手房均价涨幅最高的学区房之一在科控股(Ke Holdings Inc. APP中，截至27日，该学区内建于1958年，约26平方米的旧破小单价超过16.7万元/平方米

虽然小学的选择性不大，但新街口学区面积小，学位充足，小升初分配压力较轻今年7月31日以后落户的家庭，大部分都去了相应的学校，其中志成小学的小升初直接率达到了80%另外，今年新增的铁二中是西城区重点中学一位房产中介告诉记者

相比老破小，在新街口学区房，既有学区房属性，又能满足自住需求的房子，价格涨幅更为显著。

西桃园是这个学区的居民区，2005年建成，以改善型住房为主CBN了解到，在西府桃源，一套140平米的三居室改善型房子单价也达到了16万元/平米以上一年之内，这个小区的二手房挂牌单价上涨了12%以上成交节奏也很快，经常是无房可卖一位熟悉小区的中介说

不仅在西城区，在较早实行多校划片的东城区，海淀区，越来越多的家长放弃了争一头小黄牛的想法，转而追求中等水平的小学，甚至表达了买房只是为了拿准考证的感慨。

伴随着买家心理预期的变化，东西海的顶级学区房已经走下神坛，而曾经被牛小光芒笼罩的二等学校，学区房也成了炙手可热的热点。

东城由于教育改革力度较大，义务教育均衡发展措施实施较早，与西城，海淀相比，近几年的学区房价格波动相对较小。

从成交来看，东城区某中介表示，自多校划片以来，其辖区内的顶级牛校史家实验小学因被转让的可能性较大，实力不一，人气减弱一年来，小学附近的新小区，如豆瓣胡同等，基本没有溢价，而70多平米的两居室挂价一直保持在900万元左右相比之下，中小学实力较为均等的学区，如安教，和平里，从去年6月到今年6月，二手房均价上涨约8%~10%比如安教学区付雪胡同小学对面的小区，同样一套70多平米的两居室，挂价1100多万元

值得注意的是，今年东城区多校划片意外开启了‘真盲盒时代’——有两种情况，分别是‘牛小分配给普小’和‘普小分配给牛小’比如时嘉实验，付雪胡同小学等优质学校，很少出现在调剂学校名单中东城房产中介表示，7月份以来，咨询东城区二手房的家长大多表示对该区幼儿随机化有心理预期，买房更多是为了获得东城教育的门票

全市教师轮岗影响几何

为大力推进义务教育优质均衡发展，最近几天，北京市教委相关负责人在新闻发布会上明确表示，今年9月秋季开学后，北京各区将开展教师交流轮岗。

消息一出，东西海的优质教育资源是否会在16个区之间流动，成了家长们关心的问题。

但根据北京市教委的表态和前期试点工作，区内轮岗是此次教改的主要类型。

中国教育科学研究院研究员楚告诉第一财经，在区域内轮岗，实施成本低，对教师通勤没有额外负担，比较可行但跨区域轮岗涉及不同行政区域之间的财政资金使用，还会面临各区域人事管理和教育用人制度评价的不统一，实施难度加大所以现阶段北京教师轮岗大概率不会打破行政区划

那么，伴随着教师轮岗的不断推进，这一教改举措是否会成为继学额到校，多校划片，六年一个学位之后，给东西海二手学区房降温的又一根稻草。

楚赵辉认为，教师轮岗有利于解决优质教育资源的再分配问题，但不会给全市公共教育资源的分配格局带来太大变化，其作用更多体现在促进区域内和学校间教育资源的均等化。

海淀区一位老师告诉记者，早在五六年前，北京就实现了学区化管理，集团化办学的全覆盖如今，区教委也加强了贺普霄和薄弱学校教师的调配和硬件支持因此，教师轮岗的新政策并没有在家长中引起太大的轰动俗话说‘孟母三动’，相比单个教师的流动，家长更看重学生的整体素质和学校源远流长的教育背景

但在老师的轮岗下，家长追求顶级学区房的心理逐渐淡化，对买房的焦虑也开始缓解。

不少受访家长认为，加大教师轮岗力度，会增加他们对教育供给侧结构性改革的信心，进而影响他们对择校和学区房的理解，但与此同时，受教师轮岗的削峰填谷效应影响，东西海的整体教育优势将进一步凸显，这些地区对他们的吸引力将增加。

之前，家长在选择学区时首先考虑的是哪个学区的教育资源最平均，这也是‘金德悦’受追捧的原因现在无论是学生还是老师，区与区之间的差距都在缩小那么，通过更低的经济成本，接受放弃‘金德月’和其他西城学区的落地资格，似乎就没有那么难了一位西城家长告诉第一财经