中国人民银行行长易纲最近几天在十三届全国人大常委会第三十七次会议上作国务院金融工作报告时表示，要保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持按揭担保和民生，建立房地产开发新模式。

9月份以来，中央多项政策集中出台，降低购房者置业成本，继续支持房地产企业合理融资需求建设安全的资金逐渐落地，稳定市场，稳定预期的导向更加明确中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》采访时表示，与此同时，各地政策持续跟进，多地首套商业贷款利率下限降至4%以下部分城市在政策优化放松的带动下，市场情绪有所恢复

国家统计局最近几天公布的数据也显示，9月份商品房销售面积和销售金额环比小幅改善。

广发证券房地产行业首席分析师郭震表示，中央政府整体扶持政策叠加地方政府，加强了一城一策的调控，政策的协调性和精准性显著提升，有望加速改善行业需求预期供给侧融资等政策宽松为房企提供了额外支撑，行业发展整体稳定性增强预计在保持房地产融资平稳有序和满足刚性和改善性住房需求政策的推动下，房地产行业的景气度有可能稳步改善

当地需求的恢复

第四季度有望触底反弹。

今年三季度以来，稳定楼市的政策加速出台，房地产需求边际有所回升国家统计局数据显示，今年前9个月，商品房销售面积同比下降22.2%，较今年前8个月降幅收窄0.9个百分点，同期，商品房销售金额同比下降26.3%，较今年前8个月降幅收窄1.6个百分点其中，9月份，商品房销售面积和销售额同比下降16.16%和14.21%，但环比增长39.32%和33.68%

9月底，中国人民银行等四部门联合发布相关政策，包括取消符合条件城市首套房贷利率下限，降低首套个人住房公积金贷款利率，出售后一年内回购自有住房退税等。

广发研究报告显示，截至目前，至少有21个城市将首套商业贷款利率下限下调至4%以下，包括武汉，天津等城市，潮百城下调首套公积金贷款利率，房贷利率明显改善。

从房贷规模来看，郭震表示，今年8月和9月，居民中长期贷款余额单月净增2658亿元和3456亿元，分别环比增长78.9%和30.0%，受政策改善推动，连续两个月上行居民购买情绪的累积改善有望推动需求端企稳回升

一位券商分析师对《证券日报》记者表示，9月份以来，政策出台的频率和含金量明显增加基数低，政策利好，行业销售有望在四季度触底

担保物业交付继续推进。

支持房企合理融资需求

从房企来看，8月份以来，保障楼房交付，支持房企合理融资的措施不断出台和加强。

国家统计局数据显示，前9个月房屋竣工面积同比下降19.9%，较前8个月收窄了个百分点其中，9月份房屋竣工面积同比下降6%，有所扩大

《报告》强调，推进房地产企业风险处置，做好金融支持保障楼房交付引导金融机构支持房地产行业合理融资需求，纠正过度避险中国人民银行10月28日发布的2022年第三季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产开发贷款增速由负转正2022年三季度末，房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比去年末增速低4.7个百分点，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，比上半年高2.4个百分点，比去年末高1.3个百分点

民生银行首席经济学家文彬表示，在当前住不炒，房地产周期下行的大环境下，房地产贷款整体依然疲软，三季度以来，房地产供需两端的刺激政策加速出台伴随着降息，楼宇安全专项资金落地加速，9月底房地产政策三支箭落地，房地产销售毛利回升，住宅按揭贷款环比增加，助力房地产行业企稳

从资本市场来看，10月20日，证监会表示，对于房地产相关企业，证监会在确保股票市场融资不投资房地产业务的前提下，允许少数有房地产相关业务但不以房地产为主营业务的企业在a股市场融资此后，国际实业，中国能建，东百集团等多家公司披露了预案或提示性公告

允许符合一定条件的涉房企业a股市场融资，既严格限制了以房地产为主营业务的企业股权融资，也更有利于服务实体经济中泰证券首席营收分析师周岳表示，对于主营业务不是房地产的上市公司，尤其是地方国企，城投平台或其他主体，直接参股了保教大厦，但由于涉房，无法在资本市场融资这种松动对于保教大厦的推广非常重要

着力保障民生

更多的优惠措施有望出台。

对于接下来稳定楼市的政策，市场认为未来政策将更侧重于保障民生预计地方限购限贷政策将进一步优化，二手房相关优化政策有望进一步扩大此外，各地楼宇保安的措施将继续实施，楼宇保安有望取得实质性进展

陈文静表示，目前地方优化政策仍维持高频，预计地方政策会坚持房住不炒的导向一二线热点城市限购政策仍可能通过优先放宽郊区限购逐步推进，限贷政策可能进一步优化优化认房又认贷政策，降低房贷利率，有助于释放改善性住房需求，而更多三四线城市的行政限制性政策有望彻底取消

第四季度仍然是财产保障建设的关键节点伴随着专项贷款的进一步落地，各地停工项目的解决方案将不断落实，物业担保建设有望取得更实质性的进展陈文静说

上述券商分析师表示，合理的住房刚性和改善型需求仍将是政策支持和鼓励的方向此外，强调租购并举改善供给侧，表明中央将继续完善住房供应市场+保障体系，促进住房租赁市场进一步快速发展，增加市场保障性租赁房供应，这将为房地产相关上下游企业提供新的发展机遇和市场空间

长期来看，该分析师认为，房地产行业整体政策将逐步改善，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑仍将存在，相关企业将在供需改善下获得成长机会。